Unser Grundstück

Unser Grundstück liegt in Rottenburg Bieringen im Neubaugebiet Hörnleweg. Die Südhanglage, der tolle Blick über das Neckartal und der qm-Preis haben uns überzeugt. Leider hat die Hanglage auch ein paar Nachteile wie z.B. höhere Baukosten, da eventuell Stützmauern und/oder eine Pfahlgründung notwendig werden können. Zusätzlich gibt es bei uns Einschränkungen im Bebauungsplan (siehe dazu auch Blog-Eintrag "Die erste Planung und das erste Angebot")

Grundstück auf Google Maps

Das Grundstück hat 640 qm und bietet neben einem großzügigen Haus daher auch noch genug Platz für eine Terrasse sowie Garten. Das Grundstück ist ca. 20 m breit (parallel Strasse) und ca. 32 m lang. Da es aber sehr steil ist (Höhenunterschied von 7-8 m in der Länge) müssen wir mal schauen wie wir unsere Außenanlagen überhaupt gestalten können.

neue Zufahrtsstraße 1

neue Zufahrtsstraße 2

neue Zufahrtsstraße 3

Unser Haus als 3D Entwurf

Mit der Software Sweet Home 3D ist es möglich vom geplanten Objekt 3D Bilder und Videos in unterschiedlicher Qualität zu erstellen. Das haben wir natürlich auch genutzt, aber vor allem bei den Videos ein niedrigere Qualität ausgewählt.

Bilder:

Außenansicht Süden

Außenansicht Süd-West

Außenansicht Süd-Ost

Außenansicht Osten

Außenansicht Westen

Innenansicht Wohnzimmer 1

Innenansicht Wohnzimmer 2

Videos:

Der Grundriss unseres Traumhauses

Allgemein

• Länge: 12,00 m
• Breite: 9,62 m

Erdgeschoss

• Küche: 13,44 m² 
• Wohnzimmer:  35,17 m²
• Balkon: 6 m² (3 x 2)
• Büro: 13,02 m²
• Diele: 14,06 m²
• Bad: 9,97 m²
• Speisekammer: 7,63 m²

Untergeschoss

• Kind 1: 13,48 m² 
• Kind 2: 13,48 m² 
• Schlafzimmer: 20,99 m²
• Abstellraum: 12,67 m²
• Flur: 19,30 m²
• Technik: 9,81 m²
• WC/Dusche: 5,18 m²

Die Planung ohne OG und das zweite Angebot

Da die erste Planung durch die Einschränkungen im Bebauungsplan für uns nicht in Frage kam, haben wir uns entschieden ein Haus ohne Obergeschoss zu planen. Die Wohnfläche sollte wie beim ersten Angebot wieder bei ca. 140 qm liegen.

Unsere Wünsche

Wie bei der ersten Planung sollte der Schlaf- und Wohnbereich voneinander getrennt sein. Es sollten zwei Kinderzimmer und mindestens ein zusätzliches Zimmer (Büro) geplant werden. Im EG und UG sollte jeweils eine Dusche und ein WC vorhanden sein. Wie beim ersten Angebot sollte auch wieder ein Balkon, eine Speisekammer und ein Abstellraum im Keller entstehen. Die Ausstattung sollte eigentlich wie beim ersten Angebot sein (Fußbodenheizung mit Luft-/Wärmepumpe, Lüftungsanlage, Außenmauer mit 36,5 cm Ytong-Steinen, ...)

Planung

Da wir keinen geeigneten Grundriss gefunden haben, der unseren Wünschen entsprach, haben wir einfach einen selber erstellt. Zur Erstellung haben wir die Software Sweet Home 3D verwendet. Die Software ist Open Source, kostenlos und läuft unter den meisten Betriebssystemen. Neben der Planung von Grundrissen bietet die Software zahlreiche zusätzliche Features, wie z.B. eine 3D-Darstellung des Wohnraums. In einem der nächsten Blog-Einträge werde ich die Software noch detaillierter vorstellen.  

Durch den Wunsch von einem getrennten Schlaf- und Wohnbereich hatten wir eine gute Planungsgrundlage. Im EG sollte die Küche, das Wohnzimmer, ein Büro sowie die Speisekammer untergebracht werden. Das UG sollte zwei Kinderzimmer, ein Schlafzimmer, einen Abstellraum sowie den Technikraum (Heizung, Anschlüsse, Waschmaschine, ..) enthalten. Während der Planung des Grundrisses mit der Software klärten sich dann schnell die letzten offenen Details und es flossen immer wieder gute Ideen in den Entwurf mit ein.
Somit haben wir jetzt ein Grundriss geplant, der nicht nur eine Alternative zur ersten Planung ist, sondern uns mittlerweile besser gefällt. Der Grundriss ist vielleicht ungewöhnlich (Schlafbereich im UG) aber wir sehen doch ein paar Vorteile.

• Im Alter wandert das Schlafzimmer ins EG (Büro) - dann ist alles auf einer Ebene
• Weniger Treppen durch den Wegfall des OG
• im Sommer ist es im UG angenehmer als unter dem Dach
• keine Dachschrägen 
• ...

Das zweite Angebot

Nachdem der Grundriss fertiggestellt war haben wir wieder Kontakt mit Ehing-Wohnbau aufgenommen. Nach der Vorstellung unseres Entwurfs und einem kurzen Gespräch wurde mit der Erstellung des zweiten Angebots begonnen. Da sich vieles geändert hat, waren die Hauskosten nicht wirklich vorhersehbar. Wir hofften natürlich das es günstiger wird, da ja eine Betondecke, eine Treppe, ein WC, die Gaube sowie Dachfenster wegfallen würde. Andererseits ist das Haus breiter und dadurch auch die Bodenplatte und Betondecke. Zusätzlich ist eine zweite Eingangstür geplant und auch der Kubatur (Volumen des Bauwerks) vergrößert sich. Da wir finanziell uns schon am Limit bewegten, durften die Hauskosten nur noch minimal steigen.

Nach einer Woche war das Angebot erstellt und wurde vorgestellt. Einfach super, genau wie wir wollten. Leider wurde das Haus noch teurer, aber es war noch in meinem gesetzten Limit.

Hier ein paar Daten:

• 166 qm Wohnfläche
• 819 cbm Kubatur (Volumen des Bauwerks)
• Luft-/Wärmepumpe mit Fußbodenheizung
• Deckenhöhen im Wohnkeller erhöht
• weitgehend gleiche Ausstattung wie beim ersten Angebot

Fazit und Entscheidung

Da das Angebot finanziell gerade noch im Limit war, war die Entscheidung sehr schnell getroffen. Wir realisieren unser Bauprojekt Neckarview. 

Wir haben uns dann dafür entschieden kein zweites Angebot von einer anderen Baufirma einzuholen, da: (natürlich nur unsere Meinung):

• trotz Leistungsbeschreibungen ein Haus nicht objektiv verglichen werden kann, da einfach zu viele Komponenten eine Rolle spielen. Durch Recherche im Internet und im persönlichen Umfeld stellt man schnell fest, dass das am Anfang günstigste Angebot am Ende oft doch das teuerste ist.
• wir nur einen Versuch haben unser Traumhaus zu bauen und daher sollte nichts gravierendes schief gehen. Die vielen positiven Bewertungen aus unserem direkten Umfeld haben uns überzeugt. Auch die transparente Herangehensweise und die frühzeitige Auflistung aller Kosten fanden wir sehr positiv. Hausbau ist am Ende doch viel Vertrauenssache und wir haben einfach ein sehr gutes Gefühl bei Ehing-Wohnbau. Wollen wir hoffen das es auch so bleibt.

Nach den Problemen mit dem Bebauungsplan hätten wir nicht gedacht, das wir so schnell eine für uns so perfekte Lösung finden (zum Grundriss und zum 3D-Entwurf) Mittlerweile sind wir froh das es die Einschränkungen im Bebauungsplan gibt und wir umplanen mussten..

Die erste Planung und das erste Angebot

Nach einem kurzen Treffen mit Ehing-Wohnbau auf unserem zukünftigen Grundstück wurde direkt ein Planungsauftrag vergeben. Dieser Aufrag beinhaltet auch ein Bodengrundgutachten sowie die Messung der Höhen, was bei einem Grundstück am Hang für eine seriöse Planung unabdingbar ist.

Unsere Wünsche

Als Grundlage für das späteren Haus haben wir das Flair 125 - Elegance ausgewählt. Die Raumaufteilung entspricht unseren Wünschen und hätte daher nicht angepasst werden müssen. Zusätzlich wollten wir noch einen Keller/Untergeschoss, der durch die Hanglage schnell aus dem Erdreich herauskommt und uns zwei zusätzliche Zimmer (mit direktem Gartenzugang) ermöglicht. Diese Zimmer würden zuerst als Büro/Hobbyraum und später als Jugendzimmer genutzt werden. Daher sollte dort auch ein zusätzliches WC (mit Dusche) geplant werden.
Ein weiterer Wunsch war ein Erdgeschoss-Balkon, da durch die Hanglage nur im Keller ein direkter Gartenzugang vorhanden ist. Ohne den Balkon hätten wir immer alles hoch-/runtertragen müssen.

Das erste Angebot

Ehing-Wohnbau hat das Haus nach unseren Wünschen versucht zu planen. Leider hat der Bebauungsplan einige Einschränkungen, die einem als Laien nicht direkt auffallen. Die maximale Dachneigung ist z.B. bei talseitigen Grundstücken auf 35° festgesetzt. Zusätzlich gibt es große Einschränkungen zu Dachaufbauten (Gauben) und der Gebäudehöhe. 

Folge dieser Einschränkungen sind ein Kniestock von nur 25 cm. Zusammen mit der niedrigen Dachneigung von 35° hat das zur Folge, das bei einer Körpergröße von 190 cm, über 50% der Fläche nicht ohne bücken erreichbar ist. Auch Möbel stellen ist ein großes Problem. So hätten wir unser Bett mit 60 cm Höhe mitten in den Raum stellen müssen. 

Mit Ausnahme des Obergeschosses, für die Ehing-Wohnbau natürlich nichts kann, hat uns die Planung aber sehr gut gefallen. Hier ein paar Daten

• 144 qm Wohnfläche
• 655 cbm Kubatur (Volumen des Bauwerk)
• Außenmauer mit 36,5 cm anstatt 24 cm Ytong-Steinen
• Luft-/Wärmepumpe mit Fußbodenheizung
• Deckenhöhe im Keller erhöht
• Einbau einer Lüftungsanlage
• ...

Kostenaufstellung

Zusätzlich wurde uns zum Angebot die anfallenden Kosten des Projekt aufgelistet. Dadurch hat man zum ersten Mal eine Vorstellung wie teuer tatsächlich das Projekt werden wird. Viele der anfallenden Nebenkosten hatte ich nämlich in meiner ursprünglichen Kostenplanung nicht berücksichtigt. 

Der Gesamtaufwand war dadurch doch einiges über dem ursprünglich geplanten Budget, was aber wahrscheinlich den meisten Bauherren passiert. Bauen bzw. ein Haus ist einfach immer teuer. 

Zu Ehing-Wohnbau kann ich nur sagen, sie bemühen sich frühzeitig auf alle Kosten hinzuweisen und Transparenz in die Kosten zu bringen. Das ist meines Erachtens sehr wichtig und wird leider nicht von allen Baufirmen so gehandhabt. Jetzt müssen am Ende nur noch die tatsächlichen Kosten mit den geplanten Kosten übereinstimmen, was laut Erfahrungen von ehemaligen Bauherren von Ehing-Wohnbau auch zutrifft. Hoffentlich auch bei uns. Werde dazu nach Abschluss unseres Bauprojekts noch einmal einen Blog-Eintrag erstellen.

Fazit und Entscheidung

Das Angebot hat uns grundsätzlich gut gefallen. Leider entsprach aber das Obergeschoss durch die Einschränkungen im Bebauungsplan nicht unseren Wünschen. Wenn man für etwas soviel Geld ausgibt, will man natürlich keine großen Kompromisse machen. Daher haben wir uns entschieden ein Haus ohne Obergeschoss zu planen. Dazu in einem der nächsten Blog-Einträgen mehr. 

Warum ein Neubau?

Hier ein paar Gedanken und Hintergründe zu unserer Entscheidung selber zu bauen, den der ursprüngliche Plan war es ein vorhandenes Haus zu erwerben.

Unsere ursprünglichen Gründe für den Kauf einer Immobile 

• Neubaugebiete: Die Grundstücke in vielen Neubaugebieten sind mittlerweile wesentlich kleiner als früher und dadurch geht viel Ruhe und Privatsphäre verloren. Durch ein Haus wollten wir aber genau dies Erreichen und sahen dies einfacher mit einer gebrauchten Immobilie als mit einem Neubau zu realisieren, da damals die Grundstücke meist großzügiger waren und daher meist mehr Abstand zwischen den Häusern besteht. 
• Höhere Sicherheit: Durch den Kauf einer Immobile bekommt man direkt etwas für sein Geld. Zwar kann dort auch viel schief laufen, wie z.B. nachträglich festgestellte Mängel sowie höhere Renovierungskosten, aber durch die Beauftragung von Gutachtern sollte ein relatives transparentes Bild vom Kaufobjekt entstehen. Beim Neubau sind die Risiken höher, da man etwas kauft, das noch nicht existiert und daher mehr schief laufen kann. 
• Preis: Wir erhofften uns durch Kauf einer gebrauchten Immobile günstiger in unser Traumhaus zu gelangen. 
• Arbeit, Stress und Ärger: Man hört immer wieder von der vielen Arbeit und Ärger den man beim Bauen haben kann. Da bei einem Neubau meist mehr gemacht werden muss als bei einer Renovierung, ist das Stresspotential wahrscheinlich höher. 

Warum haben wir uns aber jetzt für einen Neubau entschieden?

• Wir haben eine ganze Weile nach einer geeigneten Immobile gesucht, sind aber nicht wirklich fündig geworden. Durch Erfahrungen von Freunden und Verwandten wurde uns klar, dass der Preisvorteil zwischen Neubau und Kauf einer Immobile auch nicht so groß ist bzw. wenn überhaupt vorhanden ist als wir ursprünglich dachten. Die Modernisierungs- und Renovierungskosten sind nicht zu unterschätzen. Der Einbau einer neuen Heizungsanlage, der Austausch von Fenstern oder sonstige Erneuerungen gehen schnell ins Geld. Zusätzlich darf nicht vergessen werden, dass große Erneuerungen wie z.B. Dach oft auch nicht mehr soweit entfernt sind. Eines ist halt sicher, ein eigenes Heim ist einfach sehr kostspielig. 
• Im Heimatort meiner Freundin (Bieringen) gibt es ein wunderschönes Neubaugebiet, das großzügige Grundstücke und viel Ruhe und Privatsphäre verspricht. Wir haben in diesem Neubaugebiet ein für uns perfektes Grundstück mit gutem Ausblick auf das Neckartal gefunden. Da auch der qm Preis für diese Region sehr gut ist, stand schnell die Entscheidung mit der Planung eines Hauses zu beginnen.
• Nach dem der Entschluss für die Planung eines Neubau stand, wurden die Ängste vor dem großen Arbeitsaufwand direkt von einem Gefühl der Begeisterung ersetzt.
  Nach viel Recherche über Hausbau im Internet waren wir bei einer Fertighausausstellung. Wir kamen mit der Zeit zum Entschluss, dass wir ein Massivhaus mit regionalen Partner bauen wollen. Nach wieder viel Recherche über Internet und Erfahrungen von Freunden sind wir dann auf Ehing-Wohnbau, ein Town & Country Partner gestoßen. Da uns nur positives Berichtet wurde (von ehemaligen Bauherren sowie Handwerkern, die für Ehing-Wohnbau immer wieder aktiv sind) sind auch die letzten Zweifel verschwunden und der Kontakt wurde hergestellt. 

Zusätzliche Informationen zum Grundstück, der Planung sowie der aktuelle Stand folgen in den nächsten Blog-Beiträgen. 

Herzlich Willkommen

Wir bauen mit Ehing-Wohnbau unser Traumhaus in Rottenburg-Bieringen.

In diesem Bautagebuch werden wir über unser Bauvorhaben und unseren Erfahrungen intensiv berichten.

Viel Spaß beim Lesen.